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        明年房贷月供将为三次加息“买单” 房价降不抵利息涨

        发布时间:2011-12-07 17:35:31     访问次数:     信息来源:未知

        •   贷款100万元20年期,按7折利率算,月供增422元;按基准利率算,月供增653元

            昨日,记者从多家银行获悉,受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响,下月起不少房贷客户将要开始为加息“买单”。由于房贷利率大多按年调整,央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。以贷款100万元20年期为例,如果按照此前的7折利率计算,月供将增加422元;如果以基准利率计算,月供将增加653元。

            房价降不抵利息涨

            记者了解到,目前北京楼市贷款继续收紧,大部分首套房购房者都需要执行基准甚至以上利率。以一套200万房产计算,如果去年10月贷款100万,按照当时的利率来看,20年需要支付的利息款为47.5万左右。目前购房者如果购买一套200万的房产则需要支付接近87万的利息,20年贷款期增加利息支出接近40万,也就是接近房价的20%左右。

            “货币政策紧缩是本轮调控限购之外,最严厉的政策。”一位资深的业内人士对记者表示,调控在前,即使通州、大兴等板块出现了跳降,也没有超过20%,但购房者选择现在入市,实际支付的成本并没有降低。而贷款利息大涨,不过是减少了部分首付;在总的购房成本中,减少给开发商的房款变成了银行的利息。

            7折优惠与存款利率“倒挂”

            据银行方面相关工作人员介绍,目前的基准利率为7.05,2009年到2010年大部分贷款执行的都是0.7倍,而2009年之前的贷款也全部在2009年更换为7折贷款利率,而且在贷款合同中明确规定:在贷款合同续存期内,执行基准利率的0.7倍。也就是说,到了2012年1月1日,之前的房贷需要执行7.05的0.7倍,也就是4.94的利率。

            但连续加息后,现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5的高点。中原地产三级市场研究总监张大伟算了一笔账,同样现有50万资金,以贷款100万20年期为例,如果选择提前还贷,5年内节省的利息为123375元,如果选择5年期定期存款,获得的利息则为137500元,还可以赚取1.4万;如果将100万全部提前还款,根据还款节奏还款,在20年内最少可以损失6万元的利息差。他同时表示,而且一旦再加息,利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等,收益将更高。

            记者还了解到,目前多数银行已停止办理房贷业务。广发银行一位工作人员透露,时至年根加之限购影响,“即使可以办理,也需要至少在基准利率上浮30%以上。”该工作人员还透露,最高上浮100%的情况也存在。

            - 专家建议

            三类情况不着急提前还贷

            记者昨天从银行了解到,目前尚未出现提前还贷潮。特别是在对降息预期高涨的情况下,贷款买房者更是不着急。

            每年年底都是提前还贷的高峰,但今年却没有出现提前还贷潮。记者昨天从工行、招行、农行等银行了解到,距离年底只有20多天时间,但打算赶在新利率实行前还款的人较前几月并没有明显增加。

            银行理财专家指出,如果手上确有闲散资金,并且不想承受那么大的利息压力,可以考虑提前还贷,此外有三种情况不太适合提前还贷。

            一是享受7折利率房贷。在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下,提前还款看似节省利息,实则得不偿失。以100万元20年期等额还本息贷款为例,部分客户按照今年调息前5.94的基准利率打7折计算,每月月供为6463元,明年这部分客户还能按7.05基准利率的7折还房贷,则每月月供仅为6563元,利率调整前后月供之差不过100元。

            二是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。

            三是投资收益高于贷款利率。管投资时虽有风险,但如果不贪心,一年赚10%还是很有希望的。目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率,足以应付加息后的房贷利息支出。

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